La inmensa mayoría de personas que quieren comprarse una casa necesita que le presten gran parte del dinero. Por eso, si estás pensando en comprar un inmueble y vas a tener que solicitar un préstamo para comprar tu hogar, aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para ahorrar y conseguir el crédito hipotecario que más se ajusta a tu perfil y necesidades. Encuentra y compara los mejores préstamos hipotecarios en el comparador de préstamos MiPrestamo.es y descubre todos los factores a tener en cuenta y los pasos a seguir para solicitar hipotecas y contratar la que más te conviene.

Hipoteca Cereza Popular

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¿Cómo calcular la cuota de mi hipoteca?

Las hipotecas son un tipo de préstamo en el que el propio inmueble que se adquiere sirve como garantía devolución. Se trata de un tipo de crédito por importes muy elevados y es un producto financiero bastante complejo. Para saber qué debemos tener en cuenta para calcular el coste total de de las hipotecas, debemos saber qué las conforma:

  1. El interés: El porcentaje que se lleva el banco, el “precio” de las hipotecas.
  2. El plazo: En cuánto tiempo abonaremos el préstamo. Actualmente el máximo es hasta 40 años, aunque lo habitual es que las hipotecas vivan unos 30 años. Cuanto más tardemos en pagar, más acabaremos pagando, aunque nuestras cuotas mensuales serán más bajas.
  3. El importe: Es el dinero que nos ha financiado el banco. Se asigna teniendo en cuenta el valor del inmueble hipotecado. Por norma general, no supera el 80% del mismo, pero en algunos casos, como con los pisos de bancos, se pueden conseguir hipotecas con hasta un 100% de financiación.

Todos estos elementos deben ser tomados en cuenta antes de solicitar hipotecas y ver si seremos capaces de hacer frente a las cuotas que tendremos que pagar.

¿Qué es lo más importante a la hora de contratar hipotecas?

Aunque a priori parezca que el tipo de interés es lo más importante a la hora de contratar hipotecas, muchas entidades inflan las cuotas a base de comisiones o productos vinculados, que pueden acabar encareciendo mucho nuestra hipoteca. Estos son algunos de los factores más importantes que debes revisar para encontrar las mejores hipotecas del mercado:

  • Tipo de interés: es un porcentaje anual que debemos abonar a la entidad que nos ha concedido la hipoteca. La cuota que pagaremos se calcula en base a un índice hipotecario, que suele ser el euríbor, sumado a un diferencial. Nos conviene elegir el diferencial más bajo y el índice hipotecario que más nos conviene.
  • Cuota: depende de varios elementos, como los tipos de interés de la hipotecas. Si una hipoteca tiene un tipo de interés variable, la cuota cambiará en función del índice hipotecario.
  • Porcentaje de financiación: Es la cantidad de dinero que necesitamos en relación al coste total del inmueble. En general, los bancos no conceden importes superiores al 80% del coste total. Cuanto menor sea el porcentaje de financiación, mejores serán las condiciones que nos ofrecerá el banco, ya que estarán asumiendo menos riesgos.
  • Comisiones: Retribuciones que tendremos que abonar por determinadas gestiones y mediaciones como la apertura o cancelación de las hipotecas. Estas comisiones se deben pactar con la entidad financiera antes de firmar la hipoteca.
  • Productos vinculados: Además de contratar hipotecas, a menudo los bancos nos hacen contratar otros productos asociados como planes de pensiones o seguros. Es importante informarse sobre estos requisitos y el precio de los mismos con anterioridad para no llevarnos sustos y evaluar si nos vale la pena contratarlos, ya que pueden hacer subir mucho los gastos.
  • Flexibilidad: Algunos bancos tienen hipotecas flexibles que te ofrecen la oportunidad de pagar más o menos en función de nuestra situación económica.
  • Cláusulas hipotecarias: algunas como la cláusula suelo de las hipotecas pueden llegar a suponer diferencias significativas en la cuota que pagaremos. Antes de contratar préstamos hipotecarios, debemos informarnos y asegurarnos de haber leído bien todas las cláusulas.

Estas cláusulas suelo están actualmente en el foco mediático debido a que han sido declaradas nulas y poco transparentes por el Juzgado de lo Mercantil de Madrid y los bancos españoles están obligados a devolver los intereses pagados de más por los afectados.

¿Qué comisiones tienen los préstamos hipotecarios?

Las entidades financieras cobran un porcentaje por sus servicios de gestión y mediación. Aunque muchas hipotecas anuncien tipos de interés bajo, pueden esconder comisiones que encarezcan mucho el precio. Si queremos conseguir hipotecas baratas, debemos saber que las principales comisiones son:

  • Por apertura: el porcentaje que nos cobra el banco en el momento de conceder el préstamo. Incluye todos los gastos administrativos que supone la apertura de las hipotecas. Suele oscilar entre el 0-3% del importe prestado.
  • Por amortización anticipada: El interés que se lleva una entidad bancaria cuando el cliente paga antes de lo pactado el total del préstamo hipotecario. Para los bancos es una pérdida y, por lo tanto, suelen cobrar un porcentaje de la cantidad anticipada.
  • Por cancelación: Si el prestatario decide cancelar la hipoteca y todavía queda capital pendiente de pagar, se le aplicará esta comisión. Aunque se pueden pactar las condiciones, normalmente el prestatario tendrá que pagar a la entidad por los trámites administrativos que va a tener que realizar y compensarle por el lucro cesante (el dinero que deja de ganar) ya que no va a percibir los intereses. El porcentaje a pagar suele ser de un 1% sobre la cantidad a amortizar en las hipotecas a interés variable y el 1-3% en las hipotecas a interés fijo.
  • Por subrogación del deudor : El banco nos cobrará una comisión si el préstamo hipotecario cambia de titular. El porcentaje se calcula en relación a la cantidad que falta por devolver.
  • Por novación: Se aplica cuando el cliente renegocia las condiciones del préstamo hipotecario (por ejemplo, una ampliación del plazo o una ampliación del capital). La comisión se calcula según la cantidad que quede por pagar.

¿Qué me van a exigir a la hora de pedir hipotecas?

Antes de las crisis, era más sencillo conseguir hipotecas en España, ya que los bancos eran más flexibles. Sin embargo, ahora no es fácil obtener hipotecas, puesto que las condiciones que exigen son más estrictas y nos van a exigir un perfil financiero solvente. Para contratar créditos hipotecarios tendremos que cumplir con los siguientes requisitos generales con todos los bancos:

  • Tener ahorros: es muy difícil que el banco conceda más del 80% del importe total de las hipotecas, por lo que es importante disponer con anterioridad del 20% del valor total de la compra.
  • Disponer de ingresos fijos y estables: Los ingresos son la base que utilizan los bancos para analizar los riesgos de aprobar o no una hipoteca. Si tenemos una vida laboral continuada superior a 2 años, contrato indefinido e ingresos fijos (que no dependan de bonus o comisiones) aumentarán nuestras opciones de conseguir una hipoteca. La cantidad que ingresemos también afectará a la cantidad que conseguiremos. En general, las entidades no conceden hipotecas con cuotas que equivalgan a más del 30-40% de lo que ingresas.
  • Tener un aval: tras la crisis,  no es tan común que el banco nos pida un aval como garantía hipotecaria, para asegurarse de que vamos a poder hacer frente a la deuda. Tener un aval aumenta las probabilidades de que nos concedan hipotecas.
  • No tener endeudamientos previos ni impagos: Antes de solicitar una hipoteca, es importante resolver todas nuestras deudas previas e impagos, tanto de tarjetas de crédito como de préstamos personales. Aparecer en un registro de impagos como ASNEF o RAI nos bloquea automáticamente el acceso a créditos hipotecarios.
  • Disponer de toda la documentación: La cantidad de dinero que solicitamos en las hipotecas es muy elevada, por lo que es muy importante facilitar toda la documentación necesaria al banco para que puedan asegurarse de que cumplimos con los requisitos para que nos concedan las hipotecas.

¿Qué es el euríbor y cómo afecta a mi crédito hipotecario?

Hipotecas y euríbor son conceptos que van de la mano. El euríbor es un índice de referencia que se utiliza para establecer los tipos de interés de la mayoría de hipotecas variables. Se calcula en base al tipo de interés promedio en que las 64 principales entidades financieras se están prestando dinero entre ellas en el mercado interbancario del Euro. Es un índice que se calcula a diario, aunque en general el índice que se aplica a las hipotecas es a un año, haciendo una media mensual. En España, más del 80% de las hipotecas se calculan en base al euríbor, por lo que es determinante en la cuota que pagaremos. Si sube el euríbor, pagaremos más por las hipotecas y viceversa, por lo que es importante observar las tendencias el euríbor antes de contratar créditos hipotecarios.

Para minimizar los riesgos, muchos hipotecas tienen una cláusula llamada cláusula suelo, que especifica un mínimo a pagar aunque los intereses que habíamos pactado estén por debajo de ese mínimo. En ocasiones, las cláusulas suelo de las hipotecas se han llegado a considerar abusivas, así que es importante informarse también sobre ellas antes de contratar préstamos hipotecarios.

¿Qué tipo de interés es el mejor para mi hipoteca?

Uno de los factores que pueden hacer subir o bajar la cuota de las hipotecas son los tipos de interés. Existen tres tipos de interés que determinan los distintos tipos de hipotecas:

  • Hipotecas fijas: El interés de las hipotecas se pacta al inicio y se mantiene durante la vida del préstamo.
  • Hipotecas variables: Se calcula en base a un índice hipotecario, que suele ser el euríbor, sumado a un diferencial. Si este índice sube, deberemos pagar más, y viceversa. Por lo tanto, la cuota que pagaremos irá variando a lo largo del tiempo en base a los tipos de interés.
  • Hipotecas mixtas: La cuota de las hipotecas se calcula en base a una combinación de interés fijo y variable.

La mayoría de hipotecas se calculan en base a un tipo de interés variable, aunque en la actualidad muchas entidades están ofrecen hipotecas de interés fijo. Las hipotecas de interés variable se ajustan más a las fluctuaciones del mercado. En épocas de crisis, por lo general, el euríbor baja y, con ello, la cuota que debemos pagar por las hipotecas. Antes de contratar un tipo u otro de hipoteca debemos observar la tendencia del euríbor.

Varios gastos extra que suelen conllevar las hipotecas

La cuota mensual de una hipoteca no se limita a lo que el banco nos cobra: hay que sumar el coste de impuestos y gastos de administración, que representan hasta un 12% del pago total:

  • Gastos: notaría, registro, gestoría, tasación, nota simple, propiedad.
  • Impuestos: Pagaremos IVA o ITP, depende de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). También debemos pagar el IADJ o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que representa el 1% del total escriturado, pero puede subir o bajar según la Comunidad Autónoma en que se aplique.

¿Es lo mismo préstamo hipotecario y crédito con garantía hipotecaria?

Ya hemos comentado al inicio de este texto que las hipotecas son un tipo de préstamo, aunque con muchas particularidades que la diferencian de los créditos financieros al uso. Sin embargo, hay un tipo de préstamo que se le asemeja bastante y que por el nombre que recibe, mucha gente los confunde: el préstamo con garantía hipotecaria. Las hipotecas y estos créditos tienen varias similitudes, ya que nos permiten disfrutar de importes muy elevados y en ambos ponemos una vivienda como garantía de pago.

Sin embargo, la principal diferencia reside en que las hipotecas se contratan para pagar la propia vivienda y los préstamos con garantía hipotecaria exigen la vivienda como garantía pero nos conceden el importe para dedicarlo a lo que queramos. No es la única característica distinta, puesto que las hipotecas, que normalmente son otorgadas por bancos privados, exigen perfiles muy solventes. Por el contrario los préstamos con garantía hipotecaria, en su mayoría, son concedidos por prestamistas privados que conceden importes de hasta 500.000 € incluso estando en ASNEF.